วิเคราะห์ 10 ทำเลทอง ลงทุนคอนโด กรุงเทพฯ

0
108558

ลงทุนคอนโด

ถึงแม้ว่าในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2557 นั้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมโดยเฉพาะที่อยู่อาศัยแนวสูงหรือคอนโดมิเนียม จะคึกคึกน้อยกว่าช่วงหลายๆปีที่ผ่านมา ซึ่งปัจจัยที่ส่งผลกระทบก็หนีไม่พ้นความไม่มั่นคงทางการเมืองเป็นหลัก บริษัทอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ทั้งที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์และนอกตลาด ชะลอการลงทุนและเปิดโครงการใหม่ ยอดขายโครงการทั้งที่เปิดใหม่และเปิดตัวอยู่แล้วหดตัวพอควร แต่อย่างไรก็ตามตลาดคอนโดมิเนียมก็มีการปรับตัวดีขึ้น อย่างเห็นได้ชัดในช่วงปลายไตรมาส 2 ของปี จากการสถานการณ์ทางการเมืองที่มีความชัดเจนมากขึ้น

สำหรับ ตลาดลงทุนคอนโดมิเนียมแบ่งออกเป็น 10 ทำเลทอง คงต้องมาวิเคราะห์กันว่าทำเลไหนมีศักยภาพในการลงทุนมากที่สุด และปัจจัยที่มีผลต่อการเลือกซื้อคอนเพื่อลงทุน ที่น่าจะนำไปประกอบการพิจารณาคือ

• จุดเด่นของทำเลนั้นๆ
• ราคาในอดีต การเพิ่มขึ้นของราคาปัจจุบันและอนาคต รวมถึงปัจจัยที่ทำให้ราคาสามารถเพิ่มขึ้นได้
• จำนวนห้อง
• การทำรายได้จากการปล่อยเช่าหากจะลงทุนระยะยาวในทำเลนั้น

เริ่มจากโซน A สาทร – บางรัก มา จุดเด่นของทำเลนี้คือเป็นศูนย์กลางธุรกิจ สามารถซื้อห้องชุดไว้ปล่อยเช่าให้ชาวต่างชาติที่มาทำงานในบริเวณนี้ได้ จำนวนห้องชุดในทำเลนี้มีอยู่เพียง 5% ของห้องชุดทั้งหมดในกรุงเทพ และที่ดินที่จะสามารถนำมาพัฒนาโครงการใหม่ๆหาได้ยาก ราคาเฉลี่ยคอนโดในโซนนี้อยู่ที่ 144,000 บาทต่อตารางเมตร โดยที่ราคาปรับขึ้น 11% ในช่วง 5 ปีที่ผ่าน ย่านที่เด่นสุดที่น่าจะมองหาห้องชุดไว้ลงทุนก็น่าจะเป็นศาลาแดง สีลมตอนต้นใกล้สวนลุมพินี และ แยกนราธิวาสตัดกับสาทรและสีลม เพราะใกล้ทั้งรถไฟฟ้า BTS ห้างสรรพสินค้าและ Supermarket

โซน B ปทุมวัน – ราชเทวี สำหรับทำเลนี้คอนโดมีความหลากหลายในเรื่องของราคาและสินค้ามากกว่าใน โซน A แต่ก็ถือว่าเป็น โซน Super Prime ของคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 139,000 บาทต่อตารางเมตร เฉลี่ยแล้วปรับตัวขึ้นประมาณ 15% ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา เนื่องจากทำเลนี้กินวงกว้างจาก พระรามสี่ วิทยุ หลังสวน เพลินจิต ราชเทวี และ สุขุมวิทตอนต้น ในแง่ของ ความสะดวกสบายทั้งการเดินทางและการใช้ชีวิตถือได้ว่าไม่เป็นรองทำเลไหน ที่ดินในการพัฒนาโครงการใหม่ยังพอมีโอกาสหาได้ ราคาที่ดินอาจสูงมาก แต่ก็น่าสนใจสำหรับกลุ่มนักลงทุนมีกำลังที่สามารถซื้อคอนโดในระดับ A ได้ การปล่อยเช่าทำได้ง่ายและค่อนข้างได้ผลตอบแทนที่ดีเนื่องจากเป็นทำเลคุณภาพ ถนนหลังสวนและเพลินจิต เป็นถนนที่น่าซื้อคอนโดเพื่อลงทุนมากที่สุด ในกลุ่มคอนโด Super Prime แถบนี้

โซน C วัฒนา – คลองเตย ทำเลสุดฮิปของคอนโดมิเนียม บนถนนสุขุมวิท เริ่มตั้งแต่อโศก ถึง เอกมัย ชาวต่างชาตินิยมอยู่อาศัยมากที่สุด มีทั้งห้างสรรพสินค้า โรงเรียน และ ร้านอาหารชั้นนำ ส่วนใหญ่นักลงทุนจะซื้อคอนโดบริเวณนี้ให้เช่า คอนโดที่จะปล่อยเช่าได้ผลตอบแทนคุ้มกับการลงทุนในบริเวณนี้ ไม่จำเป็นต้องเป็นตึกที่แพงที่สุดแต่ควรจะเป็นตึกที่มี สิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน และควรเป็นคอนโดที่สามารถเดินไปรถไฟฟ้าได้สะดวก ราคาเฉลี่ยบริเวณนี้อยู่ที่ 134,000 บาทต่อตารางเมตร สุขุมวิท 39 ทองหล่อและบริเวณใกล้เคียง นับเป็นแหล่งที่น่าสนใจในการลงทุนบริเวณนี้

โซน D พระโขนง –สวนหลวง-แบริ่ง โซนนี้ถือว่าเป็นโซนที่มีจำนวนห้องชุดมากที่สุดในกรุงเทพ มีถึง 20% ของห้องชุดทั้งหมด เนื่องมาจากบริเวณนี้เป็นส่วนต่อขยายของรถไฟฟ้า ราคาที่ดินยังไม่สูงมากและมีที่ดินให้พัฒนาโครงการขนาดใหญ่จำนวนมากในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา การลงทุนในทำเลนี้ราคาคอนโดยังไม่สูงมาก 2-3 ปีที่ผ่านมาสามารถทำกำไรจากการลงทุนระยะสั้นได้ดี อย่างไรก็ตาม ในอนาคต คอนโดที่ติดหรือใกล้รถไฟฟ้ามากกว่า น่าจะมีโอกาสในการซื้อเพื่อลงทุนได้ดี เพราะเป็นปัจจัยหลักพื้นฐานในการซื้อคอนโดแถบนี้ คอนโดบนถนนสุขุมวิท ใกล้สถานีรถไฟฟ้าอ่อนนุช และ บางจากน่าสนใจเพราะอยู่ใกล้แหล่งชุมชนและตลาด ห้างสรรพสินค้า และ สถานีแบริ่งก็มีความน่าสนใจเพราะมีชุมชนที่ประชากรสมุทรปราการสามารถซื้อเพื่อเข้ามาอยู่ใกล้เมืองขึ้นได้

โซน E พญาไท –รัชดาภิเษก เป็นอีกหนึ่งโซนที่มีห้องชุดจำนวนมากซึ่งครอบคลุมตั้งแต่พหลโยธิน จตุจักร ลาดพร้าวตอนต้น รัชดาภิเษก และ พระราม 9 โดยในโซนนี้ส่วนใหญ่จะมีรถไฟ้ฟ้าทั้ง BTS และ MRT ผ่าน แต่ก็มีความแตกต่างกันทั้งในเรื่องของราคา ตั้งแต่ 60,000-150,000 บาทต่อตรางเมตร และบริมาณห้องชุด บางย่านมีปริมาณห้องชุดเหลือในตลาดค่อนข้างมาก สำหรับย่านที่น่าสนใจในการลงทุนมีอยู่ 2 ทำเลหลักคือ บนถนนพหลโยธินตอนต้น ถึงแม้ว่าคอนโดแถวนี้จะมีราคาค่อนข้างสูง แต่ด้วยการเดินทางที่สะดวกสบายและเป็นแหล่งชุมชนคุณภาพ ทำให้บริเวณนี้ยังคงเป็นที่จับตามองสำหรับการลงทุน อีกทำเลหนึ่งที่น่าจับตามองคือบริเวณสี่แยกรัชดา พระราม 9 ซึ่งมีโครงการคอนโด ห้างสรรพสินค้า และ อาคารสำนักงานเกิดขึ้นมาก น่าจะเป็นอีกหนึ่ง จุดที่มีศักยภาพในการลงทุน

โซน F ยานนาวา – บางคอแหลม – คลองสาน ทำเลพระราม3 – เจริญกรุง และ เจริญนคร มีจุดเด่นในเรื่องความใกล้แม่น้ำ บรรยากาศดี ใกล้เมือง ราคาต่อตารางเมตร ยังไม่สูงมาก เฉลี่ยอยู่ที่ 86,000 บาทต่อตารางเมตร เแต่ อาจไม่ใกล้รถไฟฟ้ามากนัก สำหรับโครงการที่ติดแม่น้ำเลยราคาอาจสูงขึ้นเป็น 100,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป ถ้าหากจะลงทุนในบริเวณนี้ก็น่าจะเหมาะกับการหาห้องชุดไว้อยู่อาศัยระยะยาว บนทำเลใกล้แม่น้ำ ราคาน่าจะปรับตัวขึ้นได้จากการที่ ซัพพลายที่ดินริมแม่น้ำมีอยู่อย่างจำกัดนั่นเอง

โซน G ลาดพร้าว- วังทองหลาง บริเวณลาดพร้าว เลียบทางด่วน จนถึง รามอินทรา คอนโดส่วนใหญ่บริเวณนี้เป็นคอนโดขนาดใหญ่ มีจำนวนห้องมาก รองรับกลุ่มเป้าหมายตลาดกลาง ลูกค้าหลักคือประชากรที่ขยายครอบครัวบริเวณนั้น ราคาคอนโดเฉลี่ยต่อตาราเมตรอยู่ที่ 59,000 บาท ทำเลที่น่าลงทุนคอนโดในย่านนี้จะเป็นถนนรามอินทรา เนื่องจากจะมีรถไฟฟ้าสายสีชมพูในอนาคตและราคาต่อตารางเมตรยังไม่สูงนัก

โซน H ธนบุรี – ราชพฤกษ์-เพชรเกษม-สุขสวัสดิ์-พระราม 2 เนื่องจากบริเวณนี้มีรถไฟฟ้าทั้ง BTS ส่วนขยายที่สร้างเสร็จแล้วและ MRT ที่กำลังก่อสร้างผ่านจึงเรียกได้ว่า ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา เป็นโซนที่มีอัตราการเติบโตในแง่ของซัพพลายสูงสุด คอนโดใหม่ๆ ขยายตัวตามสถานีรถไฟฟ้าที่เปิดใหม่ และกำลังจะเปิดใหม่จำนวนมาก หากดูในเรื่องราคาเฉลี่ยอาจไม่ได้ขยับตัวมากนัก (76,000 บาทต่อตารางเมตร) เนื่องจากคอนโดใหม่ๆที่เปิดตัว ขยับออกนอกเมืองมากขึ้น อย่างไรก็ตามทำเลที่ยังคงน่าลงทุนและยังมีโอกาสในเรื่องการเพิ่มของราคาได้มากจะอยู่ในส่วนปลายรถไฟฟ้า BTS ตัด MRT บนถนนเพชรเกษม และสถานีตลาดพลูซึ่งเป็นชุมชนที่ใกล้ห้างสรรพสินค้าและเดินทางสะดวก นอกจากนี้ บริเวณสุขสวัสดิ์และประชาอุทิศก็ยังคงน่าสนใจเนื่องจากราคาต่อตารางเมตรยังไม่สูงมากและเป็นชุมชนที่มีอยู่แล้ว การขยายตัวของชุมชนบริเวณนั้นยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง

โซน I ติวานนท์- รัตนาธิเบศร์ คล้ายคลึงกับโซน H การขยายตัวมีอย่างต่อเนื่องตามแนวรถไฟฟ้า กลายเป็นทำเลที่มี ซัพพลายมากเป็นอันดับสามของกรุงเทพ ราคาคอนโดขยับตัวสูงขึ้นมากกว่า 25% ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ราคาเฉลี่ยคอนโดบริเวณนี้อยู่ที่ 65,000 บาทต่อตารางเมตร หากมองในแง่การลงทุน คอนโดติดสถานีรถไฟฟ้าที่ห่างออกไปจากใจกลางเมือง ราคายังคงไม่สูงมากโอกาสในการทำกำไรในระยะกลางยังคงมีอยู่และยังสามารถปล่อยเช่าให้กับกลุ่มคนทำงานที่ต้องการเดินทางเข้ามาทำงานในเมืองแต่ยังไม่สามารถซื้อคอนโดได้ แต่ควรระวังเนื่องจากมีคู่แข่งจำนวนมากในตลาด

โซน J แจ้งวัฒนะ – ปากเกร็ด ราคาคอนโดในโซนนี้ยังไม่สูงมากนัก (58,000 บาทต่อตารางเมตร) ปริมาณซัพพลายยังคงไม่มาก หากจะลงทุนคอนโดในบริเวณนี้ กลุ่มเป้าหมายหลักที่น่าจะปล่อยเช่าได้น่าจะเป็นคนทำงานโดยเฉพาะอย่างยิ่งในศูนย์ราชการ ในอนาคตเมื่อรถไฟฟ้ามีการก่อสร้างก็น่าจะเพิ่มมูลค่าคอนโดในทำเลนี้

ถ้าจะให้เรียงลำดับความน่าสนใจของบริเวณถนนที่น่าจะลงทุนในคอนโดมิเนียม 5 อันดับต้นๆ ก็น่าจะประกอบไปด้วย

1. ทำเล ถนนเพลินจิต หลังสวน ศาลาแดง ช่วงราคาที่น่าลงทุน 120,000-180,000 บาท/ตร.ม.
2. ทำเล อโศก รัชดา พระราม 9 ช่วงราคาที่น่าลงทุน 85,000-95,000 บาท/ตร.ม.
3. ทำเล ถนน รามอินทรา ช่วงราคาที่น่าลงทุน 50,000-60,000 บาท/ตร.ม.
4. ทำเล ปลายสถานีรถไฟฟ้า MRT/BTS บนถนนเพชรเกษม ช่วงราคาที่น่าลงทุน 70,000-80,000 บาท/ตร.ม.
5. ทำเล สุขุมวิท 39-ทองหล่อ ไม่ไกลจากรถไฟฟ้า ช่วงราคาที่น่าลงทุน 110,000-140,000 บาท/ตร.ม.

ที่มา Oknation